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被征收人不配合 室内装修之价值评估的处理

来源:网络 作者:未知 时间:2017-08-02

被征收人不配合 室内装修之价值评估的处理

张坤世

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。但征收过程中,经常会有被征收人采取各种手段,拒不配合(如拒绝房屋征收部门或评估机构入户)。如何处理这一问题,从一些地方的实践情况看,目前主要有两种不同做法:

第一种,严厉型。对于拒不配合的,认定为“扰乱依法进行的房屋征收与补偿工作秩序的行为”,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第32条的规定处理,即构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚(公安机关对违反治安管理的个人或者组织,依法可以实施强行带离现场、拘留或者采取法律规定的其他措施)。实践中,一旦采取了强制措施或行政处罚,房屋征收部门及评估机构一般均能顺利入户进行勘察记录,并在作出征收补偿决定前作出评估结论。

第二种,放任型。只要被征收人一拒绝,不论程度轻重,房屋征收部门及评估机构就撤退,不再组织评估,而是等到依法强制执行前再去处理。如某省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法第13条规定:“因被征收人原因无法确定室内装饰装修价值的,相关机构在人民法院根据补偿决定依法强制执行时,应当按照下列规定执行:(一)房屋征收部门对室内装饰装修进行勘察记录;(二)公证机构办理证据保全;(三)房地产价格评估机构评估确定室内装饰装修价值”。

笔者认为,上述这两种方式都存在问题:

第一种方式,威慑力较大,效果较好,但易激化矛盾,而且法律理解与适用上也存在一些分歧。认为可以严厉处理的同志认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第32条规定,采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。该条中的“等”,是等外,泛指所有以作为或不作为方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作的行为。但也有人认为,该条适用的前提条件是“采取暴力、威胁等方法”,但在实践中,被征收人“拒不配合”的形态多数时并不是“采取暴力、威胁方法”,而更多是不积极配合、消极对待(如不开门)。这种情况下,采取强制措施或行政处罚,易激化矛盾,且似有违比例原则。

而第二种方式,显然不符合“先补偿、后搬迁”的征收基本原则,而且放纵被征收人,导致工作被动。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定的“被征收房屋价值的补偿”,不仅包括房屋主体价值,也包括房屋装饰装修、附属设施以及未登记建筑价值。按“先补偿、后搬迁”的征收基本原则,政府在下达征收补偿决定书前,不仅要确定房屋主体的具体补偿数额,对房屋装饰装修、附属设施以及未登记建筑的价值,也必须确定具体补偿数额。只有在作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,才有权力要求被征收人在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。若允许先给一部分,再给一部分,则实质是两个征收补偿决定。

笔者认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。实质就是,行政机关在行政征收程序中依照法定程序要求被征收人提供装饰装修情况(证据)。若被征收人依法应当提供而拒不提供,从证据角度看,有两个法律后果,一是承担行政程序中的不利后果;二是若在诉讼程序中提供,人民法院一般不予采纳。因此,可以考虑:首先,在征收补偿方案中明确不配合的法律后果,那就是房地产价格评估机构可以参考周边同类房屋的装饰装修价值,给一个估价。其次,分户评估过程中,给各户送达评估须知,要求被征收人提供装饰装修情况(证据),再次告知不配合的法律后果。若拒不配合,则由房地产价格评估机构参考周边同类房屋的装饰装修价值给一个估价(要按照《国有土地上房屋征收评估办法》第28条规定,在评估报告中说明有关情况)。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。此时若被征收人积极配合,可以重新评估;若无动于衷,则政府据此作征收补偿决定。若被征收人对补偿决定不服,诉讼过程中,若被征收人在举证期限内书面申请重新鉴定的,由人民法院根据行政诉讼证据规则的规定决定是否准许。如果案件没有进入复议或诉讼程序,则在相关机构在人民法院根据补偿决定依法强制执行时,采取强力手段入户勘察并评估。该种方案,符合“先补偿、后搬迁”的征收基本原则,体现了不履行配合义务的法律后果,而且被征收人有救济渠道,既不过于严厉,也不无原则放任,相对合理。

(作者单位:湖南省高级人民法院)


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